Locações pelo Airbnb geram desafios para condomínios
O Airbnb é uma modalidade revolucionária de hospedagem que se popularizou no mundo todo. A plataforma permite que proprietários de imóveis ou de quartos vazios aluguem seus espaços para visitantes por curtas temporadas.
Embora seja um tipo de locação prático, com grande aceitação entre os viajantes e que representa uma boa fonte de renda para os proprietários, tem gerado controvérsias e criado desafios para os condomínios.
Reclamações
As reclamações dos condôminos relacionadas ao Airbnb giram em torno da presença constante no edifício de pessoas estranhas ao condomínio, o que tem causado desconforto e insegurança. Há também quem reclame da violação de regulamentos internos, de convenções e de regras do condomínio que esse tipo de locação ocasiona.
Além disso, existe a preocupação com o fluxo contínuo de visitantes, que poderia causar desgaste excessivo das áreas comuns e dificultar o controle de acesso ao edifício na portaria.
Direitos
Com base na Constituição Federal, no Código Civil e na Lei 4.591 de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e sobre as incorporações imobiliárias, cada condômino pode usufruir de sua propriedade como desejar e conforme suas conveniências. Portanto, por esse ponto de vista, alugar um apartamento por meio do Airbnb está de acordo com esse direito.
Por outro lado, a legislação também prevê que essa condição possa ocorrer desde que não interfira nos direitos dos demais moradores, prejudicando o conforto, a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos. A teoria da pluralidade dos direitos sugere que o interesse coletivo dos condôminos deve prevalecer sobre o interesse individual do proprietário do imóvel locado pelo Airbnb.
A locação por meio de plataformas como o Airbnb não contraria a lei de locações por si só. Entretanto, ela pode desviar a finalidade de edificações residenciais. O artigo 1.336, IV, do Código Civil, e o decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980, determinam que cada unidade seja utilizada conforme a destinação da edificação. Contudo, há um entendimento de que a locação feita pelo Airbnb tem semelhança com o serviço de hotelaria, que tem legislação própria.
Sendo assim, há também o entendimento de que alugar um imóvel por diárias pode caracterizar desvio de finalidade, especialmente em prédios estritamente residenciais.
Convenção
Em decisão de 2023, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a proibição de uma proprietária alugar seu imóvel pelo Airbnb sem autorização na convenção do condomínio. A necessidade dessa autorização é abordada pelo Projeto de Lei (PL) nº 2.795, de 2024, que propõe acrescentar uma disposição legal na Lei do Inquilinato, de 1991, que trata de locações de imóveis urbanos. O PL sugere que as restrições para locações de curta temporada só ocorram mediante previsão expressa na convenção condominial.
Papel do síndico
Para enfrentar esses desafios, cabe ao síndico observar se o seu condomínio está adequado para locações pelo Airbnb, inclusive do ponto de vista da legislação e da convenção. De fato, a realidade exige que as adaptações sejam feitas, mas elas não podem atropelar os direitos de cada um dos condôminos.
O melhor caminho é tratar do assunto à luz da legalidade e com a participação ampla da coletividade.
